吉屋早知道I聊城孟达中央帝景价格的秘密

来源：吉屋网发布时间：2019-10-25 15:46:44

今年年中，中央帝景的单价叫到了每平米19000，很多大小媒体都在唏嘘感叹，立场就像路边看别人打架的旁观者，如果只是唏嘘感叹，在自家饭桌上感叹感叹就可以了，没必要放出来，影响别人的生活幸福指数。今天我们就来剖析一下中央帝景这个楼盘，它的成本究竟有多少？

在这之前，先来了解一下，房地产开发各项费用所占内容和比例，主要包含土地出让费用，前期工程费用，建筑安装工程费，市政公共设施费用，运营人力管理费，融资费用，各项税费，其他费用。由于三四线城市信息闭塞，部分数据我们按照全国大中城市来计算，相比其他房企，上市房企的财报相对真实。

土地出让费用

2017年5月，聊城城区共成交了13幅地块，共计49.9564公顷。其中，住宅用地成交了3幅，面积11.5565公顷。2016-98#、99#两幅宅地为孟达·中央帝景用地，两幅宅地体量较大，总面积达11.0131公顷。从成交价上来看，两幅地块单价合269.15万/亩、325.65万/亩，楼面价合2018.64元/平米、1688.27元/平米。也就是说中央帝景的低价约为1688.27元/平米，为了方便计算，土地价格按照1700元/平米计算。

建筑安装工程费

主体建安工程费，包含主体建筑工程费和主题安装工程费，前者包含基础工程费，土建、防水、门窗、外墙装饰和保温等等，具体数据不一一列举，按照今年国内洋房普遍建设情况标准，1656.29元/平米，还是按照1700计算。后者包含室内给排水、消防系统、电梯供货安装、弱电系统等等，这个数据为202.02元/平米。所以，中央帝景的主题建安工程费大概在1900元/平米。

前期工程费

前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为规划及设计概算的0.35%。我们大度一点，前期工程费按照建安费用的5%计算，前期工程费约为1700*5%=85元/平米。

基础设施建设费

基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。征收标准定期调整，根据城市基础设施建设工程造价水平提出调整意见，报市政府批准后实施，我们按照北京城近郊区标准来计算，住宅类每建筑平方米160元来算。中央帝景的基础设施建筑费为160元/平米。

运营及营销费用

这些费用没有固定标准，也因各房产商运营能力有别，一般来说，按照大中城市销售费用占比，约为4%~6%，聊城房地产市场竞争不充分，数据占不到这么多，但我们估算按照销售*单价计算，占比也按照*比例计算。中央帝景的运营及营销费用约为19000*6%=1140元/平米。

各种税费

尽管税费*终结算进了房价，由购房者承担，但前期的税费是由开发商垫付的，因此也要计算在内，从取地、开发、销售几个环节涉及的各项税费，我大概算了下，将中间不可预见的费用包含在内，不会超过1000元/平米。同样，我们还是按照非保守估计，税费按照1000元/平米。

融资成本费用

众所周知，房企是资金密集型主体，从上市房企来看，资产负债在80%以上，融资费用自然是非常重要的一块费用，如果是自有资金建设，融资成本相对低一些，如果全部靠发债等渠道融资的话，成本就会相对较高，我们姑且按照全部融资来计算中央帝景的融资成本。一般来讲，除了国字号开发商能拿到10%以内的低息贷款，一般开发商的贷款利息普遍在12%以上，也就是说，以上的成本再乘上12%就是他每年的融资成本，如果它销售的速度过慢，成本会更高，基本上每慢一年，就增加近12%的成本，因为中央帝景已经认筹并开盘，我们就按照12%计算融资成本。所以，中央帝景的融资成本为12%*（1700+1900+85+160+1140+1000）=718.2元/平米。综上所述，经过我们非保守的估计，孟达集团·中央帝景洋房开发单价6700元/平米左右。当然，这里面不包含精装修的费用，大家可以根据当前的装修成本费用，大致估算出来。如果有些网友所说属实，该楼盘的备案价就高达19000元/平米，那么，该反思的也许就不止开发商们了。

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